Valdebebas, el nuevo pelotazo de «Francotino»: de suelo deportivo a una máquina de generar 300 millones al año

Florentino Pérez parece haber encontrado una nueva Champions que disputar. Esta no se juega sobre césped, sino sobre planos urbanísticos, edificabilidades y recalificaciones. Y, si las previsiones incorporadas al expediente terminan cumpliéndose, el premio puede resultar bastante más rentable que levantar una Copa de Europa.

El Ayuntamiento de Madrid ha puesto en marcha una modificación urbanística que permitirá transformar buena parte de los terrenos de la Ciudad Deportiva del Real Madrid en Valdebebas, hasta ahora destinados fundamentalmente a uso deportivo, en un gigantesco complejo de oficinas, hoteles, comercios, alojamientos de media estancia, un hospital privado, una universidad o centro educativo privado, residencias de estudiantes, auditorios y espacios culturales.

Más Madrid ya lo ha bautizado con una palabra conocida en la historia del urbanismo madrileño: «pelotazo». El PSOE habla de «urbanismo a la carta».

Y resulta difícil que las cifras pasen inadvertidas.

Los terrenos, cuyo valor conjunto se situaría actualmente, según una de las informaciones aportadas, en el entorno de los 70 millones de euros, pasarían a alcanzar un valor residual de aproximadamente 360,1 millones gracias al nuevo planeamiento.

No hace falta formular ninguna acusación penal para entender la magnitud económica de la operación: una decisión administrativa cambia los usos permitidos y el activo multiplica varias veces su valoración.

Eso es exactamente lo que hace que la operación sea políticamente explosiva.

De campos de fútbol a hoteles, oficinas y universidad privada

El Real Madrid dispone en Valdebebas de una parcela gigantesca, de más de 1,2 millones de metros cuadrados, comparable en superficie con el parque del Retiro.

La normativa vigente permitía aproximadamente 360.000 metros cuadrados de edificabilidad deportiva, pero el club únicamente había materializado unos 60.000 metros cuadrados.

El Ayuntamiento utiliza precisamente esa escasa utilización —aproximadamente un 17% de la capacidad edificatoria— como uno de los argumentos para justificar la transformación.

Con la nueva ordenación aparecen 532.550 metros cuadrados de edificabilidad.

La tabla incorporada al expediente distribuye esa edificabilidad de esta forma:

• 276.000 m² de equipamiento privado, valorados en unos 133,9 millones de euros.
• 84.000 m² de dotacional deportivo privado, valorados en unos 40,7 millones.
• 172.550 m² de terciario, valorados en aproximadamente 185,5 millones.

Valor residual conjunto estimado: 360,1 millones de euros.

Hay una pequeña discrepancia dentro de las propias informaciones publicadas: los textos hablan reiteradamente de conservar alrededor de 89.000 m² para usos deportivos, mientras que la tabla económica refleja 84.000 m² de dotacional deportivo privado.

Lo realmente importante es la dirección del cambio: centenares de miles de metros cuadrados inicialmente vinculados al deporte pasan a admitir actividades mucho más rentables.

1.235 millones de euros en edificios

La memoria económica elaborada con participación de Savills calcula que levantar todo el complejo costaría aproximadamente 1.235,1 millones de euros.

El reparto previsto resulta revelador.

En instalaciones deportivas quedarían aproximadamente 51,9 millones de inversión: 10.000 m² para nuevas instalaciones deportivas y otros 9.993 m² para un denominado club deportivo.

El negocio terciario necesitaría aproximadamente 388,2 millones: 100.000 m² de oficinas, con unos 240 millones de inversión, y 72.550 m² para hoteles, comercios, flex living y otros usos, por aproximadamente 148,2 millones.

Pero la parte verdaderamente gigantesca corresponde al denominado equipamiento privado: 795 millones de euros.

Ahí aparecen 110.000 m² para un hospital o instalaciones sanitarias privadas, con unos 385 millones de inversión; otros 110.000 m² para usos educativos y residencias de estudiantes, con aproximadamente 242 millones; un auditorio de 20.000 m², valorado en unos 60 millones; y 36.000 m² de instalaciones culturales, con unos 108 millones.

En resumen: aquello que durante décadas se entendía como la Ciudad Deportiva del Real Madrid se prepara para convertirse también en una ciudad inmobiliaria.

Una fuente de rentas hasta 2067

Aquí aparece probablemente el dato más llamativo de todos.

Una de las informaciones aportadas estima que el Real Madrid podría optar por no vender los terrenos, construir directamente o mediante socios y quedarse después como propietario o arrendador de los edificios.

Es decir, transformar suelo poco explotado en una fuente permanente de rentas.

El modelo económico citado calcula unos ingresos de explotación de 30,7 millones en 2031; 47 millones en 2032; 69 millones en 2033; alrededor de 92 millones en 2034; y más de 121 millones en 2035.

Y la cifra seguiría creciendo hasta acercarse a los 300 millones de euros anuales en 2067, último ejercicio considerado por ese modelo.

Ésa es la auténtica dimensión del negocio.

No hablamos únicamente de que una recalificación eleve sobre el papel el valor de unas parcelas. Estamos hablando de convertir terrenos deportivos hoy enormemente infrautilizados en una plataforma inmobiliaria capaz de producir rentas durante generaciones.

«Francotino» vuelve al urbanismo

Es aquí donde reaparece inevitablemente Florentino Pérez, «Francotino» para algunos de sus detractores, un hombre cuya biografía profesional lleva medio siglo cruzándose con la Administración, las grandes infraestructuras, la construcción y el poder político.

Conviene hacerlo con fechas correctas.

En mayo de 1976, sólo unos meses después de la muerte de Franco y antes de que existieran elecciones municipales democráticas, Florentino Pérez fue nombrado, no elegido, delegado de Saneamiento y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Madrid por Juan de Arespacochaga. Tenía 29 años.

Después militó en UCD, fue concejal y ocupó otros cargos administrativos.

Medio siglo después, aquel joven técnico nombrado desde arriba se ha convertido en uno de los empresarios más poderosos de España, presidente ejecutivo de ACS, primer accionista individual relevante del grupo y presidente prácticamente perpetuo del Real Madrid.

De ahí que el mote «Francotino» utilizado por sus críticos tenga más eficacia como caricatura de su forma personalista de ejercer el poder que como descripción histórica literal.

Y ahora vuelve a aparecer alrededor de una de las operaciones urbanísticas más importantes de Madrid.

El Bernabéu: 1.400 millones y el negocio que no salió como estaba previsto

Todo esto ocurre además después de la costosísima remodelación del Santiago Bernabéu.

La inversión acumulada ya alcanza aproximadamente 1.408 millones de euros, con más de 1.100 millones vinculados al préstamo del estadio.

Una de las grandes apuestas de la reforma consistía precisamente en conseguir que el Bernabéu dejara de generar dinero sólo durante los partidos y funcionara prácticamente los 365 días del año mediante restauración, ocio, eventos y grandes conciertos.

Y ahí apareció un problema que Florentino no pudo solucionar simplemente cerrando la cubierta.

Los macroconciertos provocaron quejas de los vecinos por el ruido y desembocaron en una maraña judicial sobre contaminación acústica, licencias y actividades permitidas.

La batalla judicial continúa. No existe una sentencia firme que haya prohibido definitivamente los conciertos, pero tampoco puede decirse que aquella transformación del Bernabéu en una gigantesca máquina de espectáculos haya funcionado con la tranquilidad que se prometía.

Y mientras ese negocio permanece condicionado, aparece Valdebebas.

Del Bernabéu a una segunda gran máquina inmobiliaria

La oposición ha establecido directamente esa conexión política.

El concejal socialista Antonio Giraldo se pregunta cuál es el «interés general» de la modificación y habla de un nuevo ejemplo de «urbanismo a la carta».

Más Madrid va aún más lejos.

Su concejala Sara Ladra sostiene que «el gran beneficiado es el Madrid» y define la operación como «otro pelotazo», afirmando que terrenos destinados a equipamientos deportivos acabarán convertidos en hoteles, co-living, hospitales y universidades privadas.

También plantea públicamente si esta operación guarda alguna relación política con los problemas sufridos por el club alrededor del Bernabéu y recuerda además que los terrenos se encuentran cerca del nuevo circuito de Fórmula 1 de Madrid.

Son acusaciones políticas de la oposición, no hechos probados, pero forman ya parte inseparable del debate sobre la recalificación.

También hay una contrapartida pública

Para que la crítica sea completa hay que contar igualmente qué obtiene Madrid según el Ayuntamiento.

El consistorio sostiene que el proyecto permitirá recibir gratuitamente más de 200.000 m² de suelo.

De ellos, aproximadamente 166.000 m² se destinarían a prolongar el Bosque Metropolitano y crear un parque lineal, mientras que otros más de 35.000 m² se reservarían para un nuevo equipamiento público relacionado con innovación y tecnología.

Ésa es la defensa municipal: suelo hoy infrautilizado, nuevas actividades económicas, un distrito tecnológico internacional, zonas verdes, equipamientos públicos y creación de empleo.

Y ése es precisamente el debate que debería celebrarse abiertamente: si esas contraprestaciones compensan el extraordinario incremento de capacidad económica que recibe una entidad privada como consecuencia del nuevo planeamiento.

Florentino no necesita que le regalen una constructora: le basta con que cambien el suelo

Hay además una tentación que conviene evitar.

No hace falta afirmar que ACS vaya a construir el proyecto para criticarlo.

No sabemos quién construirá los futuros edificios. No existe actualmente una adjudicación a ACS.

Y sería particularmente llamativo que una empresa presidida y participada por Florentino acabara contratando directamente con el club que también preside sin unas garantías extremas frente al conflicto de intereses.

Pero Francotino tampoco necesita que ACS ponga un ladrillo para que el Real Madrid resulte extraordinariamente beneficiado.

El gran negocio está antes de que llegue la primera excavadora.

Está en el planeamiento.

En conseguir que terrenos reservados esencialmente para deporte puedan albergar mañana oficinas, hoteles, comercios, apartamentos de media estancia, un hospital privado, una universidad privada y residencias.

Está en que un suelo valorado en unas decenas de millones pase a tener una valoración residual estimada de 360 millones.

Y está en disponer de un activo capaz de producir, según los escenarios publicados, hasta 300 millones de euros anuales a largo plazo.

Un pelotazo no necesita ser ilegal para ser un pelotazo

Ésa debería ser precisamente la cuestión central.

No hay pruebas en la documentación aportada de que la operación sea ilegal, ni de que Florentino Pérez haya cometido delito alguno, ni de que ACS vaya a adjudicarse las obras.

Pero «pelotazo», entendido políticamente como una espectacular creación de valor privado provocada por una decisión urbanística pública, describe bastante bien lo que denuncian Más Madrid y PSOE.

Hace veinticinco años Florentino Pérez ya protagonizó una gigantesca transformación patrimonial con los terrenos de la antigua Ciudad Deportiva de la Castellana, donde posteriormente se levantaron las Cuatro Torres.

Ahora el tablero vuelve a ser el suelo.

El apellido vuelve a ser Pérez.

Y la ciudad vuelve a modificar el planeamiento alrededor de uno de los activos inmobiliarios del Real Madrid.

Cambia el siglo, cambia el barrio y cambia el proyecto.

Pero «Francotino», como lo llaman sus detractores, parece seguir entendiendo mejor que nadie una de las reglas más antiguas del negocio inmobiliario: el verdadero dinero no empieza cuando se construye el edificio. Empieza el día en que alguien consigue que sobre un terreno se pueda construir algo que ayer estaba prohibido.

Y en Valdebebas ese cambio puede valer cientos de millones.

No es el único gran club moviéndose en el terreno financiero: el FC Barcelona bate récords de deuda con el caso Negreira todavía sin sanción, y el Atlético de Madrid ya pasó a manos de un fondo de inversión.

Redacción. A 28 de agosto de 2026.